[要点提示] 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

    [案例索引]

    一审：平顶山市湛河区人民法院（2012）湛民初字第3号（2012年3月26日）

    [案情]

    原告陈某。

    被告韩某。

    第三人郑某。

    平顶山市湛河区人民法院经审理查明，2004年4月1日，原告陈某为买方、被告韩某为卖方，双方签订房屋买卖合同，合同约定：一、卖方韩某的房屋一套，百分之百产权，根据《中华人民共和国合同法》第九章第一百三十二条的规定进行出卖。二、买方陈某愿意出资4000元人民币，购买韩某房屋的所有权及产权。三、买、卖双方约于2004年4月1日上午10时，在原属韩某的6号楼3单元西户内进行交易，陈某将4000元人民币交给韩某，韩某出具收款收据，并将房屋钥匙及房产证一并交给陈某。四、当天贺某、余某为目击证人，一并同买卖双方出席现场交易活动。五、韩某要求陈某办理房产证过户，所需要的过户费由陈某承担。六、本合同一式二份，有买卖双方签字后即发生法律效应（力）。如有违约，由违约方向对方支付本金外，并另支付50%的违约金。合同签订当日，原告陈某将房款4000元整支付被告韩某，被告韩某向原告陈某出具收据，并将房屋所有权证及房屋钥匙交付原告陈某。原告陈某将该房装修后入住至今。此后，因被告韩某未协助原告陈某办理该房的过户登记手续，引起本案诉争。

    本院在审理本案过程中，被告韩某的妻子即本案第三人郑某以该房属夫妻共同财产，被告韩某在其不知情的情况下擅自处分，应属无效为由，申请参加诉讼。

    另查明，被告韩某与第三人郑某于1990年4月4日登记结婚，本案争议的房屋所有权登记时间为2002年4月8日。

    原告诉称，，原告与被告于2004年4月1日在被告的家中签订房屋所有权买卖合同，约定被告以4000元价格将该房所有权及产权出售给原告。合同签订后原告即付清房款，被告也将房产证及钥匙交给原告，原告入住该房屋，但被告以工作忙为由至今未办理房产过户。故诉至贵院，请求依法判决确认原、被告签订的房屋合同有效；被告及第三人为原告办理房屋过户登记；本案诉讼费用由被告承担。

    被告韩某辩称，被告与原告签订房屋买卖合同属实。但是被告卖房，被告的妻子即本案第三人不知情。该房属夫妻共同财产，被告个人擅自处分的行为无效。现无法为原告办理该房的过户手续，愿意负相应的违约责任。

    第三人郑某述称，2004年3月26日，第三人丈夫即本案被告韩某因赌博输钱，在第三人不知情的情况下将夫妻共有财产出售给原告。第三人知道后于2004年4月18日起就要求原告退房，原告未退并占用至今，因此，该房至今未过户。被告无权处分夫妻共同财产，请求法院依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，原告陈某返还房产并赔偿占用期间的经济损失10000元。

    [审判]

    平顶山市湛河区人民法院经审理认为，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在中间人的介绍下，本案原告陈某与被告韩某数次协商之后，原、被告在平等、自愿的基础上签订了房屋买卖合同。原告陈某在向被告韩某支付房款后，被告韩某将房产证及钥匙交于原告陈某，原告陈某有理由相信被告韩某有处分该房产的权利，第三人郑某不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人即本案原告陈某。原告陈某系善意、有偿取得房屋，应依法维护其合法权益，其与被告韩某签订的房屋买卖合同依法成立，应认定为有效。被告韩某应依合同约定协助原告陈某办理该房屋的产权变更登记手续。第三人郑某要求确认原告陈某与被告韩某签订的房屋买卖合同无效的请求没有法律依据，本院不予支持。第三人郑某认为房屋的转让对其造成的损失，可以向被告韩某要求赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

    一、原告陈某与被告韩某于2004年4月1日签订的房屋买卖合同依法成立、有效；被告韩某与第三人郑某于本判决生效之日起七日内协助原告陈某办理房屋的产权变更登记手续。

    二、驳回第三人郑某要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效、原告陈某返还房产并赔偿占用期间的经济损失10000元的请求。

    案件受理费100元，由被告韩某负担；第三人郑某缴纳的案件受理费150元，由其本人负担。

    [评析]

    平顶山市湛河区人民法院经审理认为，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在中间人的介绍下，本案原告陈某与被告韩某数次协商之后，原、被告在平等、自愿的基础上签订了房屋买卖合同。原告陈某在向被告韩某支付房款后，被告韩某将房产证及钥匙交于原告陈某，原告陈某有理由相信被告韩某有处分该房产的权利，第三人郑某不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人即本案原告陈某。原告陈某系善意、有偿取得房屋，应依法维护其合法权益，其与被告韩某签订的房屋买卖合同依法成立，应认定为有效。被告韩某应依合同约定协助原告陈某办理该房屋的产权变更登记手续。第三人郑某要求确认原告陈某与被告韩某签订的房屋买卖合同无效的请求没有法律依据，本院不予支持。第三人郑某认为房屋的转让对其造成的损失，可以向被告韩某要求赔偿。本案的判决是合法适当的。