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未办理过户的房屋能否执行?

  发布时间:2013-08-23 15:16:55


    吴某因经营需要向薛某借30万元到期未还,薛某起诉到法院,法院判决吴某还款,但判决生效后吴某未按时履行法律文书确定的义务,薛某申请法院强制执行,要求拍卖吴某名下的一处房产。法院依法查封了吴某的该处房产。该房屋居住人刘某提出异议,称该房产是其一年之前花32万元从吴某手购买,付清了房款,因为吴某一直未协助办理产权登记手续才未过户。

    对债务人已出卖但未办理过户的房屋,法院能否进行强制执行,存在两种不同的观点:

    第一种观点认为因房屋没有办理过户,所有权没有发生转移,因此房屋可以成为强制执行的对象。

    第二种观点认为房屋买卖合同有效,买卖双方应按照合同的约定继续履行,因为房屋买受人已经支付了价款或按约定支付了部分价款,并实际占有和管理了房屋,法院应解除查封。

    笔者基本赞同第二种观点。但有例外情况,特定情况下,在保护房屋买受人的利益同时应附加一定条件以保护申请执行人的合法权益。

    一、债权具有平等性。刘某作为买卖房屋合同的买受人,其享有对合同标的的物上请求权这一债权,薛某作为借款合同的出借人,享有要求借款人归还借款的债权,两种债权一般情况下不存在哪个优先的问题,都应当受到法律同等的保护,在如果实现其中一种债权而另外一种债权就必然无法实现的情况下,法院应慎重对待,公平处理。因此,法院不能为了执行借款人的债权而强制执行房屋,否则与债权的平等性是相悖的。

    二、法的公平、正义、秩序的价值理念。法律的价值是公平、正义和秩序,法院执法也要体现法律的价值,即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。在房屋买受人已支付部分或全部房屋价款并实际占有、管理该房屋的情况下,强制执行其占有使用中的房屋,对于房屋买受人的合法利益必然会造成极大的损害,特别是房屋这种对人们重要程度很大的物品,这会增加新的诉累,如果其权益无法得到有效的救济,极易引发社会的不安。

    三、司法解释的精神——对不强制执行已出卖的房屋附加一定条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。” 第十九条:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”

    根据该司法解释的第十七条,人民法院不得查封、扣押、冻结的房屋要具备两个条件,一是买受人已支付完全部对价并实际占有,二是买受人对未办理过户登记没有过错,该案完全符合该条规定不存在疑问。根据该司法解释第十六条,该条还是强调市场交易的有效性、安全性的,虽然该条并未指明适用于不动产,但“财产”显然包括不动产。另外,根据该司法解释第十九条,虽然房屋买受人并未办理过户登记,如果买受人已支付了部分或全部价款,并实际占有该房屋,在以房屋买受人为被执行人的案件中,法院是可以查封该房屋的(注意:本条规定的是房屋买受人为被执行人而非出卖人为被执行人),因此,不难看出该司法解释原则上对现有交易是持肯定态度的,一般情况下保障买卖合同中买受人的合法权益,但也附有一定的条件,如第十六条中规定了合理期限内向法院交付余款;第十九条中规定了支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。虽然该解释第十七条未作类似第十六条、第十九条附加条件的规定,但根据司法解释体现出来的精神看,如果买收受在合理期限内支付了剩余价款,对未办理房屋过户登记没有过错,我们就可以认定为符合第十七规定中的支付了全部的价款,法院应当解除查封。

    四、例外情形。如出让人与受让人恶意串通,以转让行为来达到逃避债务或规避执行目的的,可以执行该房产。

    综上,如果受让人是善意的,虽未办理登记,但已实际占有、使用,或者正在办理过户登记尚未办理完毕的,或者本应办理完毕,因政府的原因,如统一中止办理过户登记等情况致使尚未办理记的,法院应当按照实事求是和公平的原则,保护购买人的合法权益,确认其对受让房产的所有权,以维护交易安全。

文章出处:平顶山法院网    



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