设为首页 / 添加收藏 / 返回首页
当前位置: 法学园地 -> 审判研讨

准确界定不动产物权、债权法律关系,防止滥用民事审判权和执行权

  发布时间:2016-12-22 09:16:14


    随着我国改革开放的深入开展,居民城镇化的构想逐步实现,鼓励农村人口到城市创业居住,大量农村人,成为城市常驻居民,在城市购房产生的产权登记;国家公务员及企业职工在银行按揭购房办理的产权、抵押登记;大量的企业到城市周边落户因征地产生的征地产权登记;农村土地承包流转及慌山林地的承包产生的土地承包经营权登记等,在上述交易中,形成一定量的因不动产的设立、变更、转让、消灭的民事纠纷、在民事审判中,在适用《物权法》的过程中,不同的地区、相同的地区不同的法院、同一法院的不同法官对《物权法》的适用,案件的处理,同案不同判;以民事审判权代替行政权直接裁判变更物权;法院执行局依据确认房产买卖合同有效的债权民事判决强制该不动产的管理机关房产局协助办理产权转让登记的案例时有发生,与法院被动执法的宗旨相悖。涉及房产确权、抵押登记纠纷的裁判执行的涉法信访案件呈上升趋势,各个基层法院都有不同程度的存在,这类案件耗费了法官、法院的精力和财力,一定程度上困扰着法院的工作。特举出以下案例分析、论证与大家研究商榷。

    案例一

    【案情简要】2005年10月29日,甲与A县B乡C村学校、A县B乡C村民委员会签订一份有偿使用土地合同,三方约定新建教学楼以北、东至南北大道、南至教学楼后四市尺处,西至南北小道、北至被告丙、丁宅基地以南范围内的土地使用权归甲所有,甲向C村学校缴纳18000元的补偿款,三方依约履行了合同义务,甲对该宗土地占有使用;后甲多次找丙、丁要求拆除上述土地范围内的厕所、树木等附属物未果,具文起诉,要求被告停止侵害,拆除原告与村委及学校合同约定范围内的猪圈、厕所等附属物。

    【法院裁判】被告丙、丁清除新建教学楼以北、二被告宅基地(凭使用证)以南、东至路、西至路范围内归原告经营使用土地上的猪圈、厕所等一切附属物,于本判决生效后10日内履行完毕。在判决生效进入执行程序后,二被告提出执行异议,该判决提起再审,经再审认为,土地使用权出让应向A县人民政府申请,由A县人民政府确权。原、被告诉争的土地使用权未经A县人民政府确权,原审原告向人民法院提起物上请求权的诉讼,不属于人民法院民事诉讼的受案范围。裁定撤销原判,驳回起诉。宣判后,原告甲提出上诉,二审驳回上诉,维持一审驳回起诉的裁定。

    【案例评析】原告甲与A县B乡C村学校、C村民委员会签订土地使用权出让合同后,三方依约履行了合同的义务,C村学校、C村民委员会将该土地交付原告甲使用后,甲并未取得该土地的使用权的物权,只享有债权;《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。”只有经政府确权登记颁发权利证书,甲才能对该宗土地享有物权,但甲要求被告丙、丁拆除该宗土地范围内的厕所、树木等附属物,行使的是物上请求权的给付之诉,因甲对该宗土地不享有物权,就无权提起物上请求权的民事诉讼,再审的法院裁定驳回起诉,对原审判决的纠正,维护了公民、法人在土地转让、流转的法定秩序,避免了执行法官盲目执行,滥用民事执行权的案事件发生,维护了正常的土地使用权出让的交易秩序及《物权法》的权威性。

    案例二

    【案情简要】2001年7月8日,甲公司与乙签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:乙购买位于A市B区东安路100号北2幢4单元X层20F号东房屋一套,单价为每平方米3800元,总金额为709764元,付款方式为首付20%,其余按揭。2001年7月24日,乙、中国银行C支行、甲公司签订《个人购房借款合同》一份,约定中国银行C支行向乙发放560000元贷款,用于购买位于A市B区东安路100号北2号4单元X层20F号住房,贷款期限为14年,自2001年7月24日至2015年7月24日,甲公司为上述借款提供担保。同日,乙与中国银行C支行签订《房地产抵押合同》一份,约定乙将购买的房屋抵押给中国银行C支行,用于确保前述借款合同的履行;合同签订后在公证处进行了公正;在A市房产管理局办理了产权人为乙,抵押权人为中国银行C支行的物权登记,颁发了他项权证书。

    2005年6月10日,甲公司与丙签订《房屋买卖合同书》一份,又将该套房重新编号以每平方米2500元的售价,卖给丙,双方约定付款方式为一次性付款,支付全部房款后360日内,甲公司为丙办理房屋所有权证书。合同签订当日,丙向甲公司支付396000元,甲公司给丙开具收据一张。购房后,丙于2006年一直居住在该房屋,但未办理房产登记证书,无奈,丙具文起诉,请求确认房屋买合同有效,甲公司限期办理房产证。

    【法院裁判】原告丙与被告甲公司签订的《房屋买卖合同书》系当事人真实的意思表示,不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情况,且原告购房后一直居住在该房屋,因此该合同合法有效,被告应按约协助原告办理房屋所有权证。判决:1、原告丙与被告甲公司签订的《房屋买卖合同》有效。2、被告甲公司在本判决生效后三十日内协助原告丙办理房屋所有权证书。该判决书生效后原告丙向该法院申请执行,该法院立案执行,向A市房产管理局发出协助执行通知书,在A市房管局提出异议的情况下强制把登记产权人乙,抵押权人中国银行C支行的房产登记过户为产权人丙,为丙颁发了产权证书。

    【案例评析】首先、对该判决“原告丙与被告甲公司签订的《房屋买卖合同》有效”的正确与否(案例二已有答案)不再作讨论。就该判决的第二项“甲公司协助丙办理房屋所有权证书符合法定程序,但限定自本判决生效后30内协助丙办理房屋所有权证书”缺乏事实根据及法律依据;因为确认房屋买卖合同有效后,能否颁证;能颁证的、多长时间能办好证,是房管局的行政权力,民事审判无法预见,无权限定多长时间能办好,该判决的办证时间限定的成因是沿用了其他类型民事裁判限期履行的套话,也给原告制定了一个要求法院强制执行的理由和依据。其次房产变更登记是由行政机关独立行使行政权的具体行政行为,确认不动产买卖合同效力判决书只能作为房管局登记颁证的事实根据,但不具有强制行政机关限期作为、颁证的强制效力,因为行政诉讼是对具体行政行为进行司法审查的唯一途径,除此以外,行政权独立,只有行政裁判才能强制行政机关对具体行政行为限期作为或不作为。该案颁证的正确程序应是:当事人可持确认房屋买卖合同有效的民事裁判向有管辖权的房管局申请办证,行政机关不办的,当事人可以提起“民告官”行政诉讼,起诉房管局不作为,待法院的行政庭判决房管局限期作为、颁证后的裁判文书生效后,胜诉的当事人可持生效的裁判文书向法院申请行政执行。

    即法院作出判决房屋买卖合同有效、由卖方协助买方办理房权证的民事判决生效后,原告持生效的民事判决向法院申请执行的,法院可以仿照公安交警队处理交通事故终结后向当事人发出告知书的做法,行使释明权,告知当事人颁证的程序及法律规定,向有管辖权的行政机关申请颁证或提起行政诉讼。这样做可以一石三鸟,一举三得,、尊重了行政机关独立行使行政权的权利;遵守了法院被动执法的规则。、这个烫手的山芋本来就是有专业知识的行政机关独立行使行政权处理的对象,免得使涉案当事人以法院怠于执行闹法院,降低法院的信访总量及成本。③、遏制民事法官一张纸,执行法官跑断腿;出力、流汗、伤脑筋办案不讨好,甚至因滥用职权,渎职侵权受到党纪、政纪,刑事处罚的案事件发生。

    经分析发生以上情况有以下原因:(一)是对不动产物权、债权的概念混淆,不能准确界定物权与债权的区别:1、内容及种类不同;《物权法》第五条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”这是物权法定原则,一般是指物权的种类和内容均由法律作出强制性规定,不允许当事人自由创设或者变更。物权的内容直接由法律规定为:所有权、用益物权、担保物权、占有四类。债权的内容是由债权人的权利和债务人的义务组成,即所谓债权债务。在债权关系中,债权人的权利要实现,必须借助债务人行为。债权是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利义务关系。债权的关系和一切民事法律关系一样,必须基于一定的法律事实而发生、变更和终止。根据债权发生的根据不同,可以将债分为合同之债、侵权之债、不当得利之债、无因管理之债及其他单方法律行为之债等。债权的发生与物权不同。债权的发生以任意主义为原则(指合同之债权),以法定主义为例外。其例外的情形是:侵权行为之债,无因管理之债,不当得利之债,是不允许当事人自由创设的,而仍然受到法律的限制,为法定债权。2、因果关系不同,物权的本质与债权完全不同。债权属于请求权、对人权、相对权,因此债权的变动不必予以公示(交付或登记)即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、绝对权、对世权,物权的变动必须在公示之后,才能发生对世的效果,目的是使人了解到物权的变动,知道物权的变动对世人的排他作用,保障交易的安全。3、物权与债权的效力不同:物权是绝对权、排他权、优先权、追及权;债权是相对权,不具有排他、优先、追及的效力。①排他权:在同一物上不能存在内容相同的两个物权。但同一物上可设立多个内容不同的物权,如同一房屋之上,存在房屋的所有权、该房屋可设立抵押权,在抵押期间,该房屋可以设立租赁权。该房屋之上存在三种物权,即所有权、抵押权、租赁权,这三种权利是三种内容不同的物权;而债权则不具有排他性,同一物之上可以并存数个内容相同的债权,各个债权之间具有平等的效力。②优先权:当物权与债权并存时,物权优先于债权;而债权则相互平等。如在破产案件中,抵押权人对抵押物享有不属于破产财产的权利,依法可以行使优先受偿权,若有剩余才纳入破产财产。而其他一般债权人的债权是平等的,只能按照各自的债权比例清偿。③追及权:物权的标的物不管辗转流通于任何人之手,物的所有权人均可依法向其索取,请求其返还该物,但物权的追及效力应当受到善意取得制度的限制。而债权则无追及的效力。4、物权的期限采用无期和有期限相结合的原则;债权有期限。在物权中,所有权为无期限限制,其他用益物权和担保物权均为有期限限制。如土地使用权,耕地的承包期30年,草地的承包期30-50年;以划拨土地取得使用权的无期限;以拍卖出让形式取得土地使用权的建设用地70年。而债权为有期限的权利,任何人不允许存在无期的债权,如《民法通则》所规定的诉讼时效,即为债权的行使期限作了限制,即超过诉讼时效的债权则失去法律的强制保护力,债权人丧失了胜讼权。

    (二)、民事审判权、行政审判权、行政权的概念不清、职责分工不明:行政权:是依照法律规定,组织和管理公共事务以及提供公共服务的权力。是国家权力的组成部分之一。行政审判权是指人民法院通过审理具体的诉讼案件,用司法程序来审查行政行为是否违背宪法、法律或者行政法规的一种法律监督权。③民事审判权是审判机关代表国家依法对民事权益争议案件和非权益争议案件进行审理和裁判的权利。民事诉讼及民事裁决不涉及对行政机关具体行政行为的司法判断。行政诉讼是对具体行政行为进行司法审查的唯一途径,除此以外,行政权独立。人民法院在民事审判中应当尊重具体行政行为的效力;人民法院在民事执行程序中不应当依据民事裁决要求行政机关作出某种具体行政行为以协助执行民事裁决。人民法院的民事裁决对行政机关来说,是行政机关作出相关具体行政行为时据以认定事实的依据。行政机关对人民法院在执行民事裁决过程中要求行政机关作出具体行政行为的不当作法应当提出审查建议等救济措施。

    国家为维护不动产的市场交易秩序,制定《物权法》,强调物权法定,设立了不动产登记管理制度,即有不动产管理的国家机关对辖区内的不动产登记造册,建立档案,颁发证书,每个登记就是一个管理者与被管理者,不平等主体之间、管理者行使行政管理权的具体行政行为;在行政登记颁证中,若发生管理者行政机关不作为、滥作为、登记错误的,被管理者可以向该行政机关或者上级主管机关申请解决,该行政机关或上级主管机关不解决的,可以依照《行政诉讼法》提起“民搞官”的行政诉讼,因此、在民事审判中民事审判法官若发现具体行政行为错误的,即颁发的不动产权利证书错误的,可以向作出该具体行政行为的行政机关写出司法建议甄别确认、予以纠正或者由涉案当事人申请解决或者通过行政诉讼解决,民事审判的裁判不能作出否定或者改变该具体行政行为。

    综上论证,法院的民事法官,执行法官要准确界定物权、债权法律关系,正确处理涉及物权的不动产登记因抵押、出让,产生的民事纠纷、依法行使民事审判、执行权,为我国依法治国的方略最大限度的实现做出自己的努力和贡献。

责任编辑:李丹    

文章出处:平顶山法院网    



关闭窗口

地址:平顶山市新城区长安大道与清风路交叉口  
邮编:467000  
电话:0375-2862000  
您是第 2115929 位访客

民意沟通信箱:pdszy@hncourt.gov.cn
Copyright©2017 All right reserved  河南省高级人民法院版权所有   豫ICP备12000402号-1